요즘 전세사기다 뭐다 해서 많이 떠들썩하죠ㅠㅠ 하지만 매번 나가는 월세보다는 안전만 보장돼 있다면 보증금을 그대로 돌려받을 수 있는 전세를 선호하시는 분들도 아직 많으신데요. 저도 이번에 전세에서 전세로 이사를 가는 과정에서 많은 정보를 찾아보며 전세사기만 집중하다 보니 계약서 쓰기 하루 전날에 공동명의로 된 집인 게 떠올랐어요..! 새벽에 부랴부랴 급하게 임대인 공동명의 집 계약 주의사항을 찾아봤었습니다. 여러분은 미리미리 주의사항 알아보고 특약 걸 수 있는 건 중개사분께 말씀드려서 안전한 전셋집 계약 하시길 바라는 마음에 제가 계약한 공동명의 집 계약 과정과 후기, 임대인 공동명의 집 계약 시 주의사항 공유해 드릴게요! 긴 글이라도 다 읽고 이해하시면 많은 도움이 되실 겁니다.
공동명의 집 계약을 할 경우 알아야 할 것!
등기부등본 갑구에 기재된 소유주가 몇 명인지, 지분은 얼마인지!
계약할 집의 등기부등본을 떼서 보시면 [갑구] - [1. 소유권보존] -[공유자]
공유자
지분 10분의 1
A(이름) / 000000-0000000(주민번호)
주소
지분 10분의 9
B(이름) / 000000-0000000(주민번호)
주소
제가 계약한 집의 등본을 예시로 보여드리면 이렇게 나와있는 것을 보실 수 있습니다!
대체로 공동명의의 집인 경우 부부공동명의로 돼있는 케이스가 흔한데요. A와 B의 주소지가 같은 것을 통해서 가족관계인지, 부부관계인지 등을 유추해 볼 수 있습니다. 또는 부동산중개인분께 여쭤볼 수도 있고요.
저의 케이스에선 조금 특이할 수 있다고 생각하는 게 A의 지분이 1/10 , B의 지분이 9/10으로 되어있었습니다. 보통은 A 2분의 1, B 2분의 1로 부부공동명의시 반반으로 지분을 나눠 갖는 경우가 보통이더라고요. 이때 계약 시 지분을 잘 살펴봐야 합니다!
지분이 왜 중요한가요?
소유주가 여러 명이서 공유하는 부동산은 공유물입니다.
공유물은 처분, 관리, 보존, 변경 등의 행위를 할 때 각자 법률로 규정된 기준이 있는데요.
공유물을 처분할 때 : 공유자의 전원 찬성이 있어야 함
공유물을 관리할 때 : 공유자 지분의 과반수의 찬성이 있어야 함
공유물(부동산, 집)을 임대하는 행위는 관리에 속합니다.
그러니 소유주(공유자)들 중 과반수 지분의 찬성이 필요하기 때문에 소유주 중 가장 지분이 높은 사람과 계약을 하시는 것이 유효한 임대차계약서가 됩니다.
※참고 - 민법 제265조 '공유물 관리에 관한 사항은 공유자 지분의 과반수로 결정한다'
만약 지분이 낮은 사람과만 계약이 되는 내용으로 계약서를 쓴다면 그 계약은 유효하지 않은 계약이 됩니다. 모른 채로 잔금까지 치러버렸다면 꽤나 난감한 상황이 펼쳐지겠죠.
소유주가 두명일 때
ex) A의 지분 60, B의 지분 40
- A와 계약서를 작성해도 유효한 임대차계약입니다.
ex) 두 사람의 지분이 똑같이 반반인 경우 (A 2분의 1 , B 2분의 1)
- A나 B 둘 중 한 명과 계약하면 안 됩니다. 한 사람의 동의만 있어도 딱 절반이라 과반수를 넘기지 못하여 두 사람 모두의 찬성이 필요하기 때문에 두 사람 모두 계약에 참여해야 합니다.
소유주가 세명 이상일 때
ex) A의 지분 30, B의 지분 30, C의 지분 40
- A와 B의 지분의 합 60으로 과반수가 되니 A, B와 계약이 가능합니다.
똑같이 A와 C 지분 70, B와 C 지분 70의 계약도 가능합니다.
ex) A 10 / B 10 / C 10 / D 70
- D와 계약가능합니다. D를 제외하고 A, B, C와 함께 계약한다 해도 과반수 이상의 지분이 아니기 때문에 유효한 계약이 성립되지 않습니다.
하지만 모든 소유주랑 계약해야 하는 이유!
∴ 공동명의 임대차계약 시엔 모든 소유주와 함께 계약을 진행하는 것이 가장 좋습니다.
우리에게 중요한 것은 유효한 임대차계약도 중요하지만 추후 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는가입니다. 위에서 말씀드린 것처럼 소유주 중 지분이 가장 많은 사람과의 계약은 유효한 임대차 계약이긴 하지만 유효할 뿐 보증금반환의 의무는 나와 계약한 사람에게만 생기기 때문에 보증금을 안전하게 받기 위해서는 모든 소유주와 계약을 하는 것이 좋습니다. 그래야 모든 소유주에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.
ex) 등기상 지분이 A 60, B 40 인 상황에 A와 임대차계약을 했습니다. 하지만 추후 보증금 반환을 요청했을 시 A에게만 보증금 반환 요청이 가능합니다. B는 '나는 이 임대차 계약에 동의한 적이 없다'라고 해버리면 B에게는 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 임대차계약은 유효하지만 보증금 반환요구는 A에게만 가능한 계약이 된 것입니다.
소유주 모두와 계약하는 방법
1. 가장 좋은 방법, 소유주 모두가 계약날 참석해서 소유주의 이름들이 다 들어간 계약서를 작성한다.
(소유주들 신분증 확인, 온 사람들과 일치하는지 체크★)
하지만 요즘처럼 바쁜 사회에서는 소유주 모두 함께 나오시면 좋겠지만 아닌 경우도 많습니다.
2. 소유주가 두 명일 때, 한 명이 참가하지 못한 경우
불참자의 신분증, 위임장, 인감증명서, 도장 + 스피커폰 통화녹음 확보
보통 두명일 땐 부부공동명의가 많으니 예를 부부로 들어볼게요.
case 1. 계약서 적는 당일날 두 분이 함께 오실 줄 알았는데 만약 아내분만 참석하셨다! 당황하지 말고
- 반드시 남편분의 위임장, 인감증명서를 확인하셔야 합니다. 그리고 참석하지 못하신 남편분이 이 임대차계약에 동의를 하는지에 대해 확인을 위해 스피커폰으로 부부의 통화를 확인하시고 녹음하시는 것이 좋습니다.
※ 가끔 위임장이나 여러 절차 없이 내가 가족 대신 왔으니 가족관계증명서로만 확인하라고 하시는 분들이 계시는데 추후 발생하는 모든 책임은 임차인의 몫이므로 계약서 상 모든 안전장치는 해두는 것이 좋습니다.
또 당연히 두 분 함께 오시겠지 생각해도 막상 당일날 한분만 오셔서 불참하신 분의 위임장이나 인감증명서, 신분증 서류를 안 챙겨 오셨다면 임대인, 임차인, 공인중개사 세 명이 모두 만난 자리에서 '다음에 서류 가져오시면 계약할게요'라고 말하기도 정말 실제론 힘들잖아요?.. 분위기상 말하기도 어렵고요 또 강압적인 분위기에 휩쓸려 그냥 괜찮겠지 하고 도장 찍어버릴 수도 있으니까요.
보통 공인중개사분들이 임대인에게 가져오셔야 한다고 챙겨주시지만.. 혹시 모르니 확인 차 한번 더 공동명의 계약이니 같이 안 오실 경우에는 위임장이나 인감증명서, 신분증, 도장 꼭 챙겨달라고 공인중개사분께 말씀드리면 좋을 것 같습니다. 이때 요즘 그런 거 필요 없다. 안 해도 괜찮다. 임대인이 싫어할 거다. 이런 식으로 나오시는 중개사와 계약이라면 조금 생각이 많아질 것 같습니다 ^^..
( 저는 전날 새벽에 공동명의 계약임을 생각해 내고 아침에라도 여쭤봐야 할까 했는데 공인중개사분이 전날에 지침서류를 임대인, 임차인 전체문자로 말씀해 주셨던 내용이라 안심하고 계약하러 나갔네요 )
저의 case : 제가 계약할 때는 두 분 중 지분을 1/10을 가진 A만 참석을 하셨어요. 두 분 다 참석하시는 것이 좋을 텐데 하고 불안감도 내심 있었습니다만, B의 신분증, 위임장과 인감증명서를 확인하고 공동임대인의 인감이 찍힌 계약서형식으로 진행했습니다.
그리고 먼저 A께서 B에게 전화를 걸어주셔서 지금 임대차계약 하러 왔다고 B가 이 계약을 알고 있다는 내용을 스피커폰으로 통화를 해주셨어요. B임대인 분과 인사도 나눴답니다... 잘 살라고 하시는 덕담과 함께^^ → 이때 혹시 모르니 녹음을 해두는 것이 안전합니다.
B의 임대차 계약에 대한 동의 의사가 포함된 내용의 계약서와 통화음성녹음을 확보해 두었기 때문에 추후 A와 B 모두에게 보증금 반환 요구를 할 수 있습니다.
또 공동명의로 임대인의 계좌가 2개가 되다 보니 계약금 지급은 부부 중 1명의 계좌에 입금한다는 내용이 계약서에 포함되어 있거나 특약을 걸어두는 것이 좋습니다.
※ 부부간의 일상가상대리권?
우리나라 민법의 [일상가상대리권]이라는 법이 있습니다. 이는 부부간 일상적인 가사에 대한 것은 부부 중 한쪽이 해도 대리권을 위임받은 것으로 여긴다고 하는 내용입니다. 그래서 부부 공동명의 주택 계약 시 부부 중 한쪽이 계약한 것이라고 해도 부부 두 사람과 계약한 것으로 인정된다고들 합니다. 하지만 [일상가상대리권]인 말 그 자체로 일상의 범주에서만 해당됩니다. 실제로도 부동산 관련 매매, 임대 계약들은 일상의 가사 범주에 포함되지 않는다는 판례를 참고해 보면 추후 문제가 발생될 일이 아예 없도록 부부공동명의라도 꼭 두 사람 모두와 임대차계약을 하시는 것이 좋습니다.
3. 소유주가 3명, 그 이상 일 때
만약 소유주가 5명 이상인 경우에는 계약서에 최소 3명의 서명을 받아야 합니다. 소유주 중 한 명이 다른 집주인들의 권한들을 위임받아서 한 명만 오시는 경우도 있습니다. 법적인 문제는 없지만 소유주 2명일 때와 마찬가지로 다른 불참한 소유주들의 위임장과 인감증명서(도장과 일치하는지 비교) 들을 꼭 첨부한 것을 확인하고 계약서 상 임대인의 이름에도 소유주들의 이름이 기재가 돼있는 것을 확인하셔야 합니다.
그리고 소유주가 너무 많은 계약, 특히 소유주끼리 가족도 아닌 남남인 계약은 추후 문제발생 시 굉장히 복잡해질 수도 있으니 가능하다면 피하는 것이 좋을 듯하네요
글을 마무리하며
전세 사기도 만연하고 눈뜬 채 코베이는 세상에서 타인만을 무작정 신뢰하고 계약을 하기엔 어려운 시대가 온 듯합니다. 저 또한 잘 모르던 사회 초년생 시절에 옆에서 아무것도 모른 채 싸인만 하라고 해서 계약한 집에서 보증금 회수에 문제가 생겨 소송진행도 해본 경험자로서 그 이후에는 계약에 대해 옆에서 확인을 다 해주고 괜찮다고 말해도 하나하나 제 가 직접 확인하고 이해하고 넘어가지 않는다면 계속 의문증과 불안감이 남게 되네요. 그래도 덕분에 인생에 큰 경험을 했다고 생각도 합니다. 저도 처음 이것저것 찾아볼 때는 너무 어려워 시간이 많이 걸렸었는데 이 글이 누군가에겐 작은 도움과 쉬운 이해가 되었으면 좋겠네요. 모두들 안전한 전셋집계약, 공동명의집 전세계약 안전하게 하세요 :)
'아시타의 일상여행' 카테고리의 다른 글
| 전세집 이사 후기1탄(내전세금 돌려주세요!) (0) | 2023.05.17 |
|---|---|
| 사회초년생을 위한 조문예절, 장례식장 예절 (1) | 2023.05.16 |
| 프리랜서,아르바이트도 5월 종합소득세 신고 차이! 쉽게 알아보기 (1) | 2023.05.09 |
| 상견례 예절과 복장, 상견례 선물추천 +TIP들 (0) | 2023.05.06 |
| 복권 당첨되는꿈 ! 꿈에서 로또번호불러준 썰 후기 (0) | 2023.04.25 |
댓글